LEANDRO FACCHIN – Já ouviu falar em Hipoteca Judiciária?

É de conhecimento comum que a cobrança judicial de uma dívida em dinheiro pode ocorrer pela via de uma ação de execução, ação monitória ou simples ação de cobrança. Também se sabe que a decisão favorável ao credor nem sempre redundará no pagamento imediato por parte do devedor.

A inadimplência, mesmo após a existência de uma ordem judicial para pagamento, pode perdurar por prazo indeterminado e às vezes perpetuar-se, haja vista que a concretização da execução forçada (efetivo pagamento da dívida) depende da eficiência do mecanismo judicial e dos advogados que assistem ao credor.

Contudo, o Código de Processo Civil de 2015, ciente das dificuldades encontradas pelo credor quanto a efetivação da decisão que determinou o pagamento de certa quantia em dinheiro, instituiu na redação do art. 495, a denominada “hipoteca judiciária”.

Essa espécie de hipoteca é bastante simples: o credor, munido da decisão judicial que determinou o pagamento da dívida, independente de ordem judicial e da presença de um advogado, comparece ao Cartório de Registro de Imóveis em que sabe estar registrado algum bem em nome do devedor para requerer que seja constituída a “hipoteca judiciária” sobre aquele determinado bem.

A constituição da “hipoteca judiciária” ficará averbada na matrícula imobiliária e implicará no direito de preferência do credor hipotecário em relação a outros. Isso significa que aquele imóvel gravado pela hipoteca servirá para satisfazer ao débito, caso o devedor permaneça inadimplente, o que se fará mediante leilão judicial, adjudicação ou alienação por iniciativa do credor.

Observe-se que a grande inovação trazida pelo art. 495, do CPC/2015, está na dispensabilidade de ordem judicial para que a “hipoteca judiciária” seja efetivada junto ao Cartório de Imóveis, bastando, apenas, a existência de uma decisão que reconheça o dever de pagamento da quantia em dinheiro. A isso se dá o nome de “efeito anexo da sentença” porque decorre da Lei e não da própria decisão judicial.

Há, porém, ponderações. A primeira com relação à necessidade que o credor terá de informar ao juízo sobre a realização da hipoteca judiciária, no prazo de 15 dias, após realizada. A segunda com relação à possibilidade de responder o credor por perdas e danos, caso haja a reforma ou invalidação da sentença proferida.

Podemos considerar então que a hipoteca judiciária é uma espécie de penhora antecipada ou então uma “pré-penhora” do processo, ou seja, logo após a sentença, pode o credor antecipar um ato executivo que é peculiar ao processo de execução (ou cumprimento de sentença) que irá se destinar não só a garantia da satisfação de seu crédito, como também servirá como um mecanismo poderoso para inibir a ocorrência de fraudes por parte do devedor.

Leandro Facchin é advogado, vice-presidente da Comissão de Direito Agrário da OAB-MT e especialista em Direito Processual Civil pela Universidade Federal de Mato Grosso (UFMT) – e-mail: [email protected]