É constante vermos variações no mercado imobiliário, com movimentos que se intensificam em meio a disputas políticas. Quando falamos de decisão política em nível nacional, esse quadro fica ainda mais vigoroso.
No Brasil, percebemos uma grande influência no ânimo do mercado por conta de decisões políticas, jurídicas e econômicas, que se ajustam a cada governo que assume a gestão
A grande força do setor imobiliário é que, apesar de todas as alterações, o imóvel continua sendo uma “moeda forte”, um porto seguro para investir e uma proteção patrimonial.
Antes do Plano Real, em 1994, adquirir um imóvel era muito mais complicado. Com hiperinflação e sem crédito, a compra era quase sempre à vista e exigia bem mais capital. O mercado era restrito, elitizado e sem previsibilidade. No fim da década de 90, tivemos uma guinada, fruto direto de políticas e leis criadas pelo governo da época.
Primeiro, a estabilidade da moeda e uma inflação mais controlada trouxeram previsibilidade no médio prazo. Depois, vieram duas leis que são o alicerce do mercado atual:
a) Lei da Alienação Fiduciária (Lei 9.514/97): trouxe segurança jurídica para as instituições financeiras colocarem dinheiro no crédito, já que o imóvel fica em garantia do banco até a quitação.
b) Lei do Patrimônio de Afetação (Lei 10.931/04): separou o patrimônio da obra do patrimônio da incorporadora, dando segurança para o consumidor comprar na planta.
Com a base jurídica pronta, entraram as políticas públicas de subsídio. O programa Minha Casa Minha Vida, a partir de 2009, permitiu que a população de menor renda entrasse no mercado.
Esse subsídio, somado a juros baixos e desemprego em mínima histórica, criou o maior boom da nossa história recente, entre 2010 e 2014. E aqui fica claro o grande balizador de preço: a demanda vem rápido e a oferta leva um tempo bem maior.
A decisão de compra é rápida, acontece em 30 dias. A decisão de construir é lenta, leva de 3 a 5 anos entre terreno, aprovação, obra e entrega. É um ciclo longo, caro e de alto risco.\ Com juros altos e risco maior, as empresas demoram muito mais para iniciar novos projetos e seguram os lançamentos.
O resultado é muita gente querendo comprar e pouca oferta de produto novo. O estoque some e os preços sobem. O boom mostra exatamente isso na prática: imóveis comprados naquela época dobraram de valor entre o preço da compra e o que valem hoje.
Quem comprou capturou a valorização gerada por esse descasamento. E esses ciclos sempre voltam. A demanda retorna em 6 meses, a oferta só em 3 anos. A política econômica sempre traz desafios que afetam a possibilidade de compra.
Juros mais altos significam parcelas mais altas e valor financiado menor. Inflação alta significa INCC mais caro. O imóvel novo fica mais caro e a capacidade de compra diminui.
Hoje temos um mercado mais maduro, com regras que olham para o consumidor, como a portabilidade do crédito imobiliário, e com um mercado financeiro mais ativo na criação de novos fundings, como LCI, CRI e Fundos Imobiliários.
Entra governo, sai governo, e o direito de propriedade, a proteção patrimonial e o uso do investimento imobiliário como fonte de renda passiva seguem fortes e confiáveis. A política cria ondas, mas o mar continua lá. Investir em imóvel é algo que não se perde no médio e no longo prazo.
Fábio Reuter é executivo do mercado imobiliário com mais de 25 anos de experiência, especializado na estruturação e no desenvolvimento de áreas comerciais, marketing e consultoria de transações imobiliárias
